A 30ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP), no processo n° 1091808-65.2020.8.26.0100, determinou que o aluguel de uma das academias da Smart Fit seja reduzido, devido à pandemia, de acordo com as fases de quarentena da cidade de São Paulo.
O governo paulista realiza, desde junho do ano passado, diferentes flexibilizações da quarentena nas regiões do Estado. São levados em consideração indicadores como a ocupação dos leitos de UTI para Covid-19, além dos números de casos, internações e óbitos por 100 mil habitantes.
Em primeira instância, a 19ª Vara Cível de São Paulo julgou improcedente o pedido de redução de aluguel por entender que é “inaceitável um empresário diligente não manter fluxo de caixa suficiente para suportar certos períodos de baixa de faturamento e que lhe possibilite o adimplemento das obrigações”.
Em recurso, a rede de academias alega que suas atividades empresariais foram diretamente afetadas em decorrência das medidas de enfrentamento da atual crise de saúde pública. O contrato de aluguel, firmado em 2018, tem validade até 2023 e é estabelecido em R$ 75 mil por mês.
A locadora afirma ter concedido descontos, de abril a agosto de 2020, totalizando mais de R$ 102 mil. Assim, defende que é inviável a redução de aluguel quando já houve concessão voluntária de desconto.
O setor explorado pela Smart Fit é um dos mais afetados pela pandemia, conforme mencionado na decisão.
Assim, o acórdão determinou que, na vigência da fase vermelha, diante da completa impossibilidade de funcionamento da academia, o aluguel deve ser reduzido ao patamar de 52%.
No caso da fase atual, de transição, o desconto será de 37,5%. Nas fases laranja e amarela, com funcionamento da Smart Fit limitado a 40% de sua atividade, o locador deve suportar um desconto de 30%. Por fim, na fase verde, com funcionamento limitado a 60% de seu público, o aluguel deve ter um desconto de 20%.
Além disso, restou definido também que, caso sejam criadas outras fases pelo poder público, o raciocínio é o mesmo: divisão do ônus em 50% com base na limitação suportada pela atividade da academia, enquanto vigorar o estado de calamidade pública na cidade de São Paulo.
Aparentemente, foram estabelecidos critérios objetivos relacionando o grau de flexibilização da quarentena com o valor da locação, a fim de se obter uma solução criativa para pacificar a relação.
Não se pode negar que vivencia-se uma situação de excepcionalidade, que afeta tanto locador quanto locatário.
Essa decisão cria um precedente, por servir de paradigma na resolução de conflitos, utilizando o princípio da divisão de ônus entre as partes conflitantes. Além de auxiliar nas negociações extrajudiciais, evitando o desgaste emocional e financeiro das partes por não recorrerem ao Judiciário.
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